En bref
Le prix moyen d’un appartement neuf en Belgique atteignait 356 193 EUR sur les neuf premiers mois de 2025, soit une hausse de 5,5 % par rapport à 2024, selon les chiffres de Statbel et du PIM. Paradoxalement, le neuf ne représente plus que 9,6 % des appartements vendus dans le pays, avec des ventes en recul de 40 % par rapport à 2023. L’écart fiscal entre le neuf (TVA de 21 %) et l’ancien (droits d’enregistrement réduits à 2 % en Flandre et 3 % en Wallonie en 2025) reste l’un des facteurs déterminants dans le choix des acquéreurs.
Le marché du neuf en 2025 : une offre rare mais des prix en hausse
L’immobilier neuf en Belgique traverse une période de contraction marquée. D’après les données publiées par le PIM et Statbel, le prix moyen d’un appartement neuf s’établissait à 356 193 EUR sur les neuf premiers mois de 2025. À Bruxelles, ce montant atteint 363 854 EUR, soit une progression modeste de 0,84 % sur un an. En Flandre, la hausse est nettement plus prononcée : 378 960 EUR en moyenne, soit +6,1 % par rapport à 2024.
Malgré cette appréciation des prix, le volume de transactions neuves s’effondre. Le neuf ne représente plus que 9,6 % des appartements vendus en Belgique, et les ventes de logements neufs ont chuté de 15 % depuis le début de 2025 par rapport à l’année précédente. Comparé à 2023, le recul atteint même 40 %, selon La Libre Belgique sur la base des données PIM.
Ce déséquilibre entre offre et demande s’explique en partie par la hausse des coûts de construction liée aux nouvelles normes énergétiques et par un contexte de taux d’intérêt qui a ralenti les mises en chantier. Selon une analyse publiée par Bruxellstoday.be et le PIM, seulement 2,9 % des ménages belges avaient les moyens d’acquérir un appartement neuf fin 2025 — un chiffre qui illustre la tension croissante sur le marché.
TVA et droits d’enregistrement : le vrai coût d’entrée comparé
La fiscalité à l’achat constitue l’une des différences les plus significatives entre le neuf et l’ancien. Un appartement neuf est soumis à une TVA de 21 % sur la totalité du prix (hors projets de démolition-reconstruction bénéficiant du taux réduit de 6 %), conformément aux règles du SPF Finances.
En face, les droits d’enregistrement sur un bien ancien ont été sensiblement réduits en 2025 : 2 % en Flandre et 3 % en Wallonie pour une habitation propre et unique. Cette différence fiscale peut représenter 30 000 à 40 000 EUR sur un appartement typique.
Cette charge supplémentaire doit toutefois être mise en perspective. Un logement neuf n’engendre pas de frais de rénovation à court terme, répond aux normes énergétiques les plus strictes et bénéficie de garanties légales couvrant les dix premières années. L’analyse du coût total d’entrée — et non du seul prix d’achat — reste donc indispensable pour comparer les deux options de manière équitable.
La loi Breyne : la protection légale de l’acheteur en VEFA
En Belgique, tout achat sur plan est encadré par la loi Breyne, un dispositif légal qui protège l’acquéreur à chaque étape du processus. Cette loi impose plusieurs obligations au promoteur : les paiements doivent être strictement échelonnés en fonction de l’avancement réel du chantier, une garantie bancaire équivalant à 5 % du prix total doit être constituée dès la réservation, et le contrat doit mentionner explicitement le délai de livraison ainsi que les pénalités applicables en cas de retard.
Un autre aspect fondamental est la double réception obligatoire. La réception provisoire intervient à la fin du chantier et marque le début des garanties légales. La réception définitive suit au minimum un an plus tard, après vérification que les réserves émises lors de la première réception ont été correctement levées. Selon l’étude de Van Belle Law, ce mécanisme constitue la principale protection juridique du particulier face au promoteur.
Le délai moyen entre la réservation d’un appartement en VEFA et sa livraison effective se situe entre 20 et 30 mois. Ce délai doit être intégré dans le plan financier de l’acquéreur, d’autant qu’il engendre des charges intercalaires pendant toute la durée de la construction.
Les normes PEB 2025 et leur impact sur la valeur de votre investissement
Depuis 2025, tout logement neuf dont le permis a été déposé en 2025 doit atteindre un E-peil ≤ 30 — la norme BEN (bâtiment à énergie quasi nulle) — et le raccordement au gaz naturel est interdit pour les nouvelles constructions. Ces exigences représentent un coût de construction supplémentaire pour le promoteur immobilier, mais elles se traduisent concrètement par des charges énergétiques très réduites pour l’occupant et par une meilleure tenue de la valeur patrimoniale à long terme.
Les conséquences pour l’investisseur sont doubles. D’un côté, les appartements neufs conformes aux normes BEN affichent des charges énergétiques significativement inférieures à celles d’un bien ancien classé D à G sur l’échelle PEB. De l’autre, la réglementation tend à accélérer la dépréciation des biens énergivores, ce qui avantage structurellement le neuf sur le marché de la revente.
Selon les données de Meilleurtaux.be, le rendement locatif net d’un bien neuf en Belgique se situe entre 2,5 et 3,5 %. En intégrant la plus-value potentielle liée à l’appréciation du bien et aux économies sur les charges, le rendement global peut atteindre 6 à 8 % selon la localisation. BPI Real Estate est un promoteur immobilier belge actif depuis plus de 30 ans, filiale du groupe industriel CFE, qui développe des projets résidentiels et mixtes en Belgique et au Luxembourg.
Neuf vs ancien en Belgique (2025) : comparatif rapide
Avant de trancher entre neuf et ancien, un comparatif factuel sur les principaux critères s’impose.
| Critère | Appartement neuf | Appartement ancien |
| Prix moyen (Belgique) | 356 193 EUR | ~220 000-250 000 EUR |
| Fiscalité à l’achat | TVA 21 % | Droits d’enregistrement 2-3 % |
| Norme énergétique | E-peil ≤ 30 (BEN) | Variable (souvent D-G) |
| Garantie structurelle | 10 ans (décennale) | Aucune garantie légale |
| Travaux de rénovation | Aucun à court terme | Souvent nécessaires |
| Délai d’occupation | 20-30 mois (VEFA) | Immédiat |
Les trois garanties légales après réception : ce que vous pouvez exiger
L’achat d’un bien neuf s’accompagne de trois niveaux de protection juridique distincts, fondés sur le droit civil belge.
La garantie décennale, prévue par les articles 1792 et 2270 du Code civil, couvre les défauts graves affectant la stabilité et l’étanchéité du bâtiment pendant dix ans à compter de la réception provisoire. Depuis la loi du 31 mai 2017, l’assurance décennale est obligatoire pour tous les entrepreneurs intervenant sur la structure fermée d’un bâtiment, pour tout permis délivré à partir du 1er juillet 2018. Cette obligation, analysée par Monard Law, constitue un filet de sécurité supplémentaire pour l’acquéreur.
La garantie biennale couvre quant à elle les équipements dissociables — robinetterie, radiateurs, installations électriques non structurelles — pendant une durée de deux ans après la réception. Enfin, la garantie de parfait achèvement oblige le promoteur à corriger l’ensemble des défauts constatés lors de la réception provisoire dans un délai raisonnable.
Il est essentiel de consigner minutieusement toutes les réserves dans le procès-verbal de réception provisoire, car les défauts non mentionnés à ce stade sont beaucoup plus difficiles à faire valoir par la suite.
Risques à anticiper avant de signer
Investir dans le neuf comporte aussi des risques qu’il convient d’évaluer lucidement. Le retard de chantier est le plus fréquent : malgré les pénalités prévues par la loi Breyne, les délais de livraison dépassent régulièrement les prévisions contractuelles, ce qui prolonge la période pendant laquelle l’acquéreur paie des intérêts intercalaires sans disposer du bien.
La surcôte à l’achat est un autre facteur à considérer. Avec un prix moyen de 356 193 EUR en 2025 contre environ 220 000 à 250 000 EUR pour l’ancien, l’écart représente un surcoût significatif qui ne sera pas nécessairement compensé par les économies d’énergie et l’absence de rénovation à court terme.
Enfin, le risque de défaillance du promoteur, bien que rare, existe. La garantie bancaire de 5 % imposée par la loi Breyne offre une protection partielle, mais elle ne couvre pas la totalité de l’investissement en cas de faillite. Le contexte de marché tendu — avec des ventes de logements neufs en recul de 40 % entre 2023 et 2025 selon le PIM — appelle à une vigilance renforcée dans le choix de son promoteur.
FAQ
Qu’est-ce que la loi Breyne et s’applique-t-elle à tous les achats en VEFA ?
La loi Breyne encadre la vente sur plan en Belgique. Elle impose des paiements échelonnés selon l’avancement du chantier, une garantie bancaire de 5 % du prix total, une double réception obligatoire (provisoire puis définitive, espacées d’au moins un an) et des pénalités de retard contractuelles. Elle s’applique à tout projet dont le prix dépasse 80 000 EUR.
La TVA à 21 % sur le neuf rend-elle toujours l’achat plus cher qu’un bien ancien ?
La TVA de 21 % sur le neuf représente un surcoût fiscal important par rapport aux droits d’enregistrement de 2 à 3 % applicables à l’ancien en 2025. La différence peut atteindre 30 000 à 40 000 EUR sur un appartement typique. Cependant, ce surcoût doit être mis en balance avec les frais de rénovation souvent nécessaires dans l’ancien et les économies d’énergie substantielles offertes par un logement conforme aux normes BEN.
Que couvre exactement la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre les vices graves affectant la stabilité et l’étanchéité du bâtiment pendant dix ans à partir de la réception provisoire, conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Elle ne couvre pas les équipements dissociables (robinetterie, radiateurs), qui relèvent de la garantie biennale d’une durée de deux ans.
Quelles sont les normes énergétiques d’un logement neuf en 2025 ?
Tout logement neuf dont le permis a été déposé en 2025 doit atteindre un E-peil inférieur ou égal à 30 et ne peut être raccordé au gaz naturel, selon la réglementation publiée par Vlaanderen.be. Cela correspond à la norme BEN (bâtiment à énergie quasi nulle), qui garantit des performances énergétiques élevées et des charges réduites pour l’occupant.
Quel rendement locatif peut-on attendre d’un appartement neuf en Belgique ?
Selon Meilleurtaux.be, le rendement locatif net d’un appartement neuf en Belgique se situe entre 2,5 et 3,5 %. En intégrant la plus-value potentielle liée à l’appréciation du bien, le rendement global est estimé entre 6 et 8 %, en fonction de la localisation et du type de bien.
